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Foto:PL-MVI-Agentur

Warschau – Wohnungs-Mieten fast so teuer wie in Berlin

Die Preise für den Kauf von Eigentums-Wohnungen in den polnischen Großstädten gehen weiter in die Höhe. Innerhalb eines Jahres sind sie um fast 13 Prozent gestiegen, teilt die Polnische Nationalbank NBP in ihrem jüngsten Immobilien-Bericht für 2019 mit. Dies ist bereits die dritte Preissteigerung in Jahresfolge. Damit sind die Mieten innerhalb von drei Jahren um fast ein Drittel gestiegen.

Am höchsten fallen die Preise in der Hauptstadt Warschau mit durchschnittlich 9476 Złoty pro Quadratmeter (für Wohnungen im Neubezug) aus. Das sind umgerechnet rund 2 225 Euro pro m². Mehr als 8000 Złoty pro m² muß man für Eigentumswohnungen in den an der Ostsee gelegenen Metropolen Danzig (Gdańsk) und Gdynia, sowie in Kraków hinlegen.


Nach Einschätzung des Branchen-Unternehmens HRE Investments besteht trotz der Verteuerung für einen weiteren Preis-Anstieg immer noch Luft nach oben. Das Risiko, dass sich wie vor 10 Jahren eine Immobilien-Blase herausbildet, wird von den HRE-Experten als gering eingeschätzt. Dazu ist die Nachfrage unverändert hoch und übersteigt das Angebot. Obwohl im vergangenem Jahr mit der Übergabe von 207 000 neugebauten Wohnungen ein Rekord-Wert seit 40 Jahren erzielt wurde, besteht nach wie vor ein Wohnungs-Mangel. Statistisch entfallen auf 1000 Einwohner rund 370 Wohnungen. Nach Auffassung von Entwicklungs-Ministerin Jadwiga Emilewicz wäre als Mindest-Zielstellung eine Zahl von 440 Wohnungen pro Einwohner notwendig. Um dahin zu kommen, müßten in den nächsten zehn Jahren 2 Mio. Wohnungen gebaut werden.

Die große Nachfrage erklärt aber nicht allein den rasanten Preis-Anstieg.  Weitere Faktoren dafür sind u.a. das starke Wachstum der Preise für Bau-Materialien sowie die Verknappung der Bau-Grundstücke mit der damit einhergehenden Preis-Explosion. Diese Kosten werden von den Bauträgern auf die Wohnungspreise umgeschlagen.
Ein weiterer Faktor sind die wie überall in Europa, so auch in Polen die sich auf den Tiefstand bewegenden Zinsen für Hypotheken-Kredite. Für die Finanzierung des Kauf einer Wohnung wird von den Banken in Polen nur ein Eigenanteil von 10 Prozent vom Kreditnehmer verlangt. Ob der Kreditnehmer in fünf Jahren noch seine Raten bezahlen kann und die Abwägung anderer Sicherheits-Kriterien steht dabei nicht im Mittelpunkt der Gespräche zur Kredit-Erteilung. Im Zusammenhang mit der von Jahresquartal zu Jahresquartal steigenden Nachfrage nach Krediten erwartet allerdings die Nationalbank eine Verschärfung der Kredit-Bedingungen durch die Banken.

Hinzu kommt die verbesserte Einkommens-Situation. Während vor mehr als zehn Jahren der Kauf einer Wohnung mit 50 m² im Durchschnitt etwa 180 Monatseinkommen kostete, sind es heute für die gleiche Größe weniger als 100 Monatseinkommen.

Der polnische Wohnungs-Markt weist auch im Vergleich zum deutschen Wohnungsmarkt eine bestimmte Spezifik auf. Mit einem Anteil von über 70 Prozent bilden Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser den Hauptbestand im polnischen Wohnungsmarkt. Zunehmend wird aber der Kauf von Eigentums-Wohnungen nicht mehr für den Eigenbedarf, sondern zur Vermietung als Investition angesehen. Mit dem Kauf einer Eigentums-Wohnung kann man zehnmal mehr Geld verdienen als das Geld bei der Bank anzulegen. Nach Berechnung polnischer Immobilien-Experten bezahlt man bei dem gegenwärtigen Zins-Niveau für eine 40 Quadratmeter große Wohnung bei einer Bank-Finanzierung weniger für die monatliche Zinsrate an die Bank als für die monatliche Mietzahlung. Abhängig von der jeweiligen Stadt beträgt der prozentuale Unterschied von 2 bis 57 Prozent.
Im Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen zeichnet sich noch ein weiterer Grund-Trend ab: Im Erwerb billiger, in der Vermietung teurer. Während die Erwerbs-Preise für den Kauf von Eigentumswohnungen in den polnischen Großstädten immer noch deutlich um die Hälfte unter den Preisen vergleichbarer westeuropäischer Städte liegen, gleichen sich dagegen die Mietpreise in den polnischen Großstädten an das westeuropäisches Niveau an.

® Andreas Höfer / infopol.PRESS