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Foto:PL-MVI-Agentur

Warschau – Wohnungs-Mieten fast so teuer wie in Berlin

Die Preise für den Kauf von Eigentums-Wohnungen in den polnischen Großstädten gehen weiter in die Höhe. Innerhalb eines Jahres sind sie um fast 13 Prozent gestiegen, teilt die Polnische Nationalbank NBP in ihrem jüngsten Immobilien-Bericht für 2019 mit. Dies ist bereits die dritte Preissteigerung in Jahresfolge. Damit sind die Mieten innerhalb von drei Jahren um fast ein Drittel gestiegen.

Am höchsten fallen die Preise in der Hauptstadt Warschau mit durchschnittlich 9476 Złoty pro Quadratmeter (für Wohnungen im Neubezug) aus. Das sind umgerechnet rund 2 225 Euro pro m². Mehr als 8000 Złoty pro m² muß man für Eigentumswohnungen in den an der Ostsee gelegenen Metropolen Danzig (Gdańsk) und Gdynia, sowie in Kraków hinlegen.


Nach Einschätzung des Branchen-Unternehmens HRE Investments besteht trotz der Verteuerung für einen weiteren Preis-Anstieg immer noch Luft nach oben. Das Risiko, dass sich wie vor 10 Jahren eine Immobilien-Blase herausbildet, wird von den HRE-Experten als gering eingeschätzt. Dazu ist die Nachfrage unverändert hoch und übersteigt das Angebot. Obwohl im vergangenem Jahr mit der Übergabe von 207 000 neugebauten Wohnungen ein Rekord-Wert seit 40 Jahren erzielt wurde, besteht nach wie vor ein Wohnungs-Mangel. Statistisch entfallen auf 1000 Einwohner rund 370 Wohnungen. Nach Auffassung von Entwicklungs-Ministerin Jadwiga Emilewicz wäre als Mindest-Zielstellung eine Zahl von 440 Wohnungen pro Einwohner notwendig. Um dahin zu kommen, müßten in den nächsten zehn Jahren 2 Mio. Wohnungen gebaut werden.

Die große Nachfrage erklärt aber nicht allein den rasanten Preis-Anstieg.  Weitere Faktoren dafür sind u.a. das starke Wachstum der Preise für Bau-Materialien sowie die Verknappung der Bau-Grundstücke mit der damit einhergehenden Preis-Explosion. Diese Kosten werden von den Bauträgern auf die Wohnungspreise umgeschlagen.
Ein weiterer Faktor sind die wie überall in Europa, so auch in Polen die sich auf den Tiefstand bewegenden Zinsen für Hypotheken-Kredite. Für die Finanzierung des Kauf einer Wohnung wird von den Banken in Polen nur ein Eigenanteil von 10 Prozent vom Kreditnehmer verlangt. Ob der Kreditnehmer in fünf Jahren noch seine Raten bezahlen kann und die Abwägung anderer Sicherheits-Kriterien steht dabei nicht im Mittelpunkt der Gespräche zur Kredit-Erteilung. Im Zusammenhang mit der von Jahresquartal zu Jahresquartal steigenden Nachfrage nach Krediten erwartet allerdings die Nationalbank eine Verschärfung der Kredit-Bedingungen durch die Banken.

Hinzu kommt die verbesserte Einkommens-Situation. Während vor mehr als zehn Jahren der Kauf einer Wohnung mit 50 m² im Durchschnitt etwa 180 Monatseinkommen kostete, sind es heute für die gleiche Größe weniger als 100 Monatseinkommen.

Der polnische Wohnungs-Markt weist auch im Vergleich zum deutschen Wohnungsmarkt eine bestimmte Spezifik auf. Mit einem Anteil von über 70 Prozent bilden Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser den Hauptbestand im polnischen Wohnungsmarkt. Zunehmend wird aber der Kauf von Eigentums-Wohnungen nicht mehr für den Eigenbedarf, sondern zur Vermietung als Investition angesehen. Mit dem Kauf einer Eigentums-Wohnung kann man zehnmal mehr Geld verdienen als das Geld bei der Bank anzulegen. Nach Berechnung polnischer Immobilien-Experten bezahlt man bei dem gegenwärtigen Zins-Niveau für eine 40 Quadratmeter große Wohnung bei einer Bank-Finanzierung weniger für die monatliche Zinsrate an die Bank als für die monatliche Mietzahlung. Abhängig von der jeweiligen Stadt beträgt der prozentuale Unterschied von 2 bis 57 Prozent.
Im Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen zeichnet sich noch ein weiterer Grund-Trend ab: Im Erwerb billiger, in der Vermietung teurer. Während die Erwerbs-Preise für den Kauf von Eigentumswohnungen in den polnischen Großstädten immer noch deutlich um die Hälfte unter den Preisen vergleichbarer westeuropäischer Städte liegen, gleichen sich dagegen die Mietpreise in den polnischen Großstädten an das westeuropäisches Niveau an.

® Andreas Höfer / infopol.PRESS

Polens teuerste Wohn-Adressen

17 Mio. Złoty oder umgerechnet rund 4 Mio. Euro kostete im Jahr 2019 die teuerste Wohnung in Polen. Die Bezeichnung Wohnung ist dabei untertrieben. Es handelt sich in dem Fall um miteinander verbundene Appartements mit einer Gesamtfläche von 470 Quadratmetern. Das ergibt umgerechnet einen Preis von rund 8500 Euro pro Quadratmeter.
Auf den ersten Blick scheint der Preis völlig übertrieben, denn die Immobilie befindet sich nicht am Meer, in einer Park-Landschaft oder an einem Fluß mit spektakulären Ausblicken. Nein, sie befindet sich mitten im unmittelbaren Zentrum von Warschau unter der Adresse Foksal 13/15, nahe der Neuen Welt (Nowy Świat). Die Strasse Nowy Świat ist im einheimischen Verständnis das, was der Champs Elysees in Paris oder der Kudamm in Berlin ist. Auch handelt es sich bei dem Gebäude nicht um einen Wohn-Palast, sondern um ein Haus-Komplex von Ausgang des 19. Jahrhunderts. Im allgemeinen deutschen Sprachgebrauch als Gründerzeit-Häuser tituliert, gibt es davon zu Tausenden in Europa. Und nicht nur in den Hauptstädten.

,,Klassische Musik in der Welt der Architektur“

,,Um den Wert dieses Gebäude-Komplexes zu schätzen, muß man die Kunst und die Geschichte lieben und ein Liebhaber des Schönen sein. Foksal 13/15 ist klassische Musik in der Welt der Architektur“, schwärmt Jeroen van der Toolen, Geschäftsführer von Ghelamco in Mittel-Osteuropa. Ghelamco ist eine belgische Immobilien-Entwicklungsgesellschaft, die sich seit Anfang der 90er Jahre mit zahlreichen renommierten Projekten, darunter Warschaus höchsten Büroturm Warszaw Spire (220 Meter hoch), zu einem der führenden Immobilien-Entwickler in Polen hochkatapultiert hat.

Fotos: Ghelamco

Für die Renovierung des völlig heruntergekommenen Gebäude-Komplexes habe man die besten Spezialisten aus dem In- und Ausland engagiert, heißt es bei Ghelamco. Dabei wurde nicht gespart.
Die Fußböden im Treppenhaus wurden mit weißen Marmor belegt und handgefertigte schmiedeiserne Geländer eingebaut. Auch bei den kunstvoll angefertigten Reliefs über den Türen (Supraporte) wie bei den fast 100 verschiedenen Stuck-Muster, mit denen die Wände und Decken der Appartements ausgestaltet wurden, findet man keine billigen Plaste-Kopien aus dem Baumarkt. Alles ist Stuckateur-Handwerk vom Feinsten.
Neben der außergewöhnlichen Ausgestaltung der Appartements und einem Concierge steht den Bewohnern von Foksal 13/15 auch ein Spa-Bereich mit Sauna und Jacuzzi sowie ein Fitness-Raum zur Verfügung. Insgesamt 55 exklusive Appartements beherbergt Foksal 13/15. Für die Experten von urban.one ist es daher nicht verwunderlich, dass sich auch die zweitteuerste Wohnung Polens des Jahres 2019 sich in dem gleichen Gebäudekomplex befindet. Der anonyme Käufer bezahlte dafür 11,5 Mio. Złoty (rund 2,7 Mio. Euro). Auf der Liste der teuersten Wohn-Adressen Polens des Jahres 2019 findet man nach Angaben von urban.one fast ausschließlich nur Adressen in Warschau. Urban.one oder auch U1 ist Polens größte Daten-Sammlung für Immobilienpreise, gestützt auf 4 Mio. Notar-Akten.
Mit den Rekord-Preisen in Warschau konnte laut U1 nur die Ostsee-Stadt Sopot mithalten. Dort bezahlte der Käufer einer 56 Quadratmeter große Wohnung in der am Meer gelegenen Park-Strasse (ul. Parkowa) einen Preis von 36 000 Złoty pro Quadratmeter (rund 8500 Euro).

Die andere Seite: 9500 Euro für eine 40m²-Wohnung

Im Unterschied zu den teuersten Wohnungen gibt es bei den billigsten Wohnungen keine lokale Konzentration. Sie befinden sich über das ganze Land verteilt, meistens in kleineren Ortschaften , in Gebäuden, die unter den Wohn-Standard liegen. Als die billigsten Wohnungen hat U1 eine 25 m² große Einraumwohnung in Chełmno (nördlich von Bydgoszcz) ausgemacht, die 37 000 Złoty kostete, sowie eine 40 m² große Zwei-Raum-Wohnung in Wałbrzych zum Preis von 41 000 Złoty (rund 9500 Euro).
Polen gehört zu den Ländern in Europa mit den höchsten Anteil an Wohn-Eigentum. Er beträgt, einschließlich Häusern, über 75 Prozent am polnischen Wohnungsbestand. Mietwohnungen spielen dagegen eine geringere Rolle als z.B. in Deutschland.

Bei den Bau-Grundstücken nahm 2019 ein 0,3 Hektar großes Grundstück in Danzig (Gdansk) den Führungs-Rang ein. Es kostete über 143 Mio. Złoty (rund 33,5 Mio. Euro). Das macht knapp 10 000 Euro pro m2 aus. Allerdings handelt es sich hier nicht um ein Grundstück für eine Wohnbebauung, sondern grenzt an den Büro-Komplex Olivia Business Park der Ostsee-Metropole an. Bei den Bau-Grundstücken für eine Wohnbebauung sind es wieder die Grundstücke in Warschau mit den Höchstpreisen. Spitze dabei ein Grundstück, das meistbietend für 67 Mio. Zloty (rund 15 Mio. Euro) unter den Hammer kam. Dabei handelt es sich um eine 2,7 Hektar große Fläche im Stadtteil Mokotów, die mit Mehrfamilien-Häusern bebaut werden soll.

© André Jański/infopol.PRESS